Stanovanje: Kvadratura duga
Franjo Tuđman, prvi predsjednik samostalne Republike Hrvatske, još je u ranoj fazi takozvane tranzicije, tog prelaska iz nečega u ništa, kazao kako stari, jugoslavenski socijalistički sistem ne treba popravljati, već srušiti do temelja.
U Bosni i Hercegovini niko nije tako jasno govorio o svojim planovima nakon čijeg realiziranja je, uz puno, baš puno toga lošeg, sasvim očekivano da na portalu Stav izađe naslov: ''Kako je kvadrat stana u Sarajevu postao nedostižan za prosječnog građanina''.
Kvadrat od zlata
No nije samo u Sarajevu kvadrat skup kao da je od suhog zlata: cijene drugdje jesu nešto manje, ali su prosječne plate iste – a u privatnom sektoru i niže - pa je razlika zanemariva.
''Visina cijene stambenog kvadrata u Sarajevu krajem 2025. godine dostigla je nivo od oko 4.100 KM, dok se u centralnim gradskim općinama prosječne cijene kreću i do 4.550 KM. U periodu od samo tri godine, od 2022. do 2025, prosječna cijena stana na sekundarnom tržištu u Federaciji BiH porasla je za preko 50 posto, sa 2.015 KM/m² na 3.100 KM/m². Istovremeno, novogradnja je, prema podacima Agencije za statistiku BiH (BHAS), poskupjela za više od 35 posto. Ovaj rast, koji daleko prevazilazi i stopu inflacije i rast prosječnih primanja, rezultat je sistema u kojem se prepliću snažna kreditna ekspanzija banaka, hronični nedostatak planski uređenog građevinskog zemljišta, te percepcija nekretnine kao jedinog sigurnog načina za očuvanje vrijednosti ušteđevine. Analiza zvanične dokumentacije pokazuje da je tržište ušlo u fazu u kojoj cijenu ne diktira samo stvarna potražnja za stanovanjem, već i investicioni i špekulativni kapital. Na strani potražnje, ključnu ulogu igra kreditna ekspanzija. Anketa o kreditnim aktivnostima Centralne banke BiH kontinuirano pokazuje rast potražnje stanovništva za stambenim kreditima. Relativno povoljne kamatne stope, niže nego u većini zemalja Evropske unije, ohrabrile su brojna domaćinstva sa stabilnim primanjima da se zaduže. Drugi značajan motor potražnje je dijaspora. Iako precizni podaci ne postoje, tržišni akteri potvrđuju da značajan udio kupaca, naročito u Sarajevu i drugim većim centrima, čine državljani BiH koji žive i rade u inostranstvu. Sa druge strane, ponuda ne uspijeva da isprati potražnju'', piše, pored ostalog, Stav.
Cijena i roba
U svim kapitalističkim društvima ovog svijeta sistem funkcionira navlas isto: što se neka roba više traži, to joj cijena brže raste, što su krediti povoljniji, to je njihovo podizanje radi investiranja češće i, u konačnici, vlasnici kapitala upravljaju tržištem svega, pa i stanova, osim ako se ne pronađe način da stanovanje bude ono što mora biti, dakle osnovno ljudsko pravo.
''Jugoslavija je vjerojatno najbolji pokušaj socijalizma dosad. Nikako savršen, ali dobar pokušaj'', nedavno je za ''Jutarnji list'' rekla gradonačelnica Graza i članica Komunističke partije Austrije, Elke Kahr, pa dodala: ''Mi jesmo komunisti, ali nemamo iluzije da ćemo preko noći promijeniti kapitalistički sustav. Možda ga možemo malo popraviti''.
Historičarka Aida Ličina Ramić doktorirala je na jugoslavenskoj stanogradnji i napisala knjigu "Sarajevo u ritmu modernizacije: urbana transformacija i njene posljedice 1970-ih i 1980-ih". O načinu na koji se vodila stambena politika u, kako Kahr kaže, najboljem pokušaju socijalizma do sada, govorila je za Klix početkom proljeća ove godine.
Stanarsko pravo
''Stanarsko pravo bilo je jedan od važnih i specifičnih pravnih instituta jugoslavenskog socijalističkog sistema. Ono nije podrazumijevalo vlasništvo nad stanom, nego pravo njegovog trajnog korištenja, čime je stan tretiran kao društveno dobro, a ne kao roba na tržištu. Norma da je stan društveno dobro bila je, pored niza zakonskih akata, utvrđena i Ustavom Socijalističke Federativne Republike Jugoslavije iz 1974. godine. U glavi III, 'Slobode, prava i dužnosti čovjeka i građanina', član 164 navodi: 'Zajamčeno je građaninu da na stan u društvenoj svojini stiče stanarsko pravo kojim mu se osigurava da, pod uvjetima određenim zakonom, trajno koristi stan u društvenoj svojini radi zadovoljavanja ličnih i porodičnih stambenih potreba'. Sistem finansiranja stambene izgradnje u socijalističkoj Jugoslaviji se mijenjao kroz niz reformi i prilagođavanja unutar samoupravnog sistema. U najvećoj mjeri, sredstva su prikupljana kroz izdvajanja iz ličnih dohodaka zaposlenih u osnovnim organizacijama udruženog rada (OOUR-ima). Od 1970-ih godina ovaj sistem dodatno se reformiše kroz formiranje samoupravnih interesnih zajednica za stanovanje (SIZ-ova), koje preuzimaju ključnu ulogu u organizaciji, usmjeravanju i raspodjeli sredstava za stanogradnju. Važno je naglasiti da taj sistem nije bio potpuno egalitaran, naprotiv, istraživanja pokazuju da su postojale značajne razlike u pristupu stanovima, što upućuje na postojanje društvene stratifikacije i segregacije unutar socijalističkog društva. U praksi se taj problem rješavao kroz uspostavljanje rang-lista i sistema bodovanja unutar radnih organizacija'', rekla je, ali i objasnila pozitivne posljedice postojanja društvenih stanova: ''Možemo reći da je visok procenat privatnog vlasništva nad nekretninama u Bosni i Hercegovini danas (prema analizama iz 2015. godine oko 95%) u velikoj mjeri rezultat socijalističke stambene politike i sistema društvenog stanovanja, kao i kasnijeg otkupa društvenih stanova u tranzicijskom periodu. Kada je riječ o tezi da takva struktura vlasništva danas djeluje kao socijalni amortizer koji sprječava beskućništvo, može se donekle reći da ona ima određeno uporište, jer visok stepen vlasništva nesumnjivo može doprinijeti stambenoj sigurnosti velikom broju stanovništva''.
Pravo svakog građanina
Jugoslavija je, kao što braća Srbi kažu, prdnula u čabar. Socijalizam je živio još malo kraće, ali je zato ideja priuštivog stanovanja živa i zdrava i to u zemlji koja nikada, baš nikada nije bila socijalistička.
''Grad, naravno, ne bi trebao gubiti novac, ali tu nije važan profit, nego ljudsko pravo. Mi moramo kroz neke druge poslove osigurati novac, a ne kroz ono što ljudima treba, poput vrtića, škola, javnog prijevoza i stanovanja. To mora ostati zajamčeno pravo svakog građanina, čak i ako grad na tome gubi novac. U gradskim stanovima cijene najma niže su 40 posto od tržišnih. I u njima ne žive samo građani slabijeg imovinskog statusa, nego svi, od studenata i obitelji srednje klase do stranih radnika. Važno je da građani imaju povoljnu alternativu tržištu jer tako privatni najmodavci neće moći dizati cijene do nebesa, to je naša logika'', kazala je gradonačelnica Kahr.
Graz, međutim, nije nikakva socijalistička ili komunistička oaza u kapitalističkoj Austriji, sasvim suprotno: još nakon Prvog svjetskog rata ta zemlja je krenula u stvaranje velikog i jasno reguliranog sektora javnih nekretnina. Danas 185 neprofitnih zadruga ima 971.000 stanova ili 25 posto ukupnog stambenog fonda koji se iznajmljuje po povoljnim cijenama – za kiriju se izdvaja oko 20 posto od prosječne plate koja iznosi 2.800 eura – jer smisao nije u posjedovanju nekretnine pod svaku cijenu, već u dostojanstvenom stanovanju.
Model je jednostavan
Model je zapravo jednostavan: gradovi daju zemljište i kontroliraju kome stan ide kako se u njega, umjesto nekoga ko radi za prosječnu platu, ne bi uvalio kakav bogataš. Zatim neprofitne zadruge osiguravaju gradnju i financiranje, a kada se stanovi sagrade, mogu se iznajmljivati ili prodavati po cijeni koja pokriva troškove gradnje. Dakle, gradovi upravljaju stambenim fondom, investitor pokriva troškove od iznajmljivanja na duži rok, dok se stanarima osigurava dugoročno iznajmljivanje po cijeni nižoj od tržišne.
Kako je, dakle, kvadrat stana u Sarajevu – i ne samo u njemu - postao nedostižan za prosječnog građanina? U najkraćem, lako. U malo, samo malo dužem: tako što na razvalinama jednog, socijalističkog sistema stanogradnje nije izgrađen nikakav drugi, akumulacija stambenih kvadrata koji stoje prazni se ne oporezuje da postanu neisplativi, ne postoji gradnja stanova kojoj nije cilj da se investitor i naplati i profitira minutu nakon što majstori odu, a ni provjera porijekla kapitala kojim se stanovi kupuju nije najefikasnija.
Nadrealisti bi rekli: stambena politika nije problem, jer stambene politike nema. Zato onih što će jednog lijepog dana promijeniti sporazume iz Washingtona i Daytona ima i za izvoz. To što im ne ide najbolje, ovog puta i u ovoj priči nije najvažnije.
